ESG-Monitoring und Digital Readiness für Gebäude ausrollen
Ausgabe 01-2021:
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Während sich für Corporate Real Estate Manager ihre Digitalisierungsstrategie meist allein durch Einsparungen im Flächenbedarf rechnet, ist der Return of Investment für Asset Manager, die Immobilienvermögen verwalten, deutlich komplexer. Zwar ist der Druck durch Gesetzgeber, Investoren und Mieter groß, für automatisierte und akkurate Transparenz im Energie- und Nachhaltigkeitsbereich zu sorgen (ESG-Monitoring). Die dazu notwendigen Investitionen sind aber nicht unmittelbar monetär abbildbar und fallen pro Bestandsimmobilie an. Auf den ersten Blick ein vermeintlich teures Unterfangen.
Dreistufiger Fahrplan für Asset Manager
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Es wird ein Gebäudebetriebssystem wie Thing-it als zentrale, bestandsübergreifende Plattform genutzt, die ohne größere Aufwände Anlagen und Sensorik anbindet, Dashboards zur Verfügung stellt und Endnutzern (Mietern, Dienstleistern) typische Einsatzszenarien ermöglicht.
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Wichtig ist ein leichtgängiger Integrationsansatz für alle anzubindenden Anlagen und ggf. zusätzlich benötigte Sensorik.
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Zusätzlich zu Anforderungen des Gebäudebesitzers wird für jetzige und zukünftige Mieter eine „Digital Readiness“ erreicht und damit das Unterfangen doppelt monetarisiert.
Im ersten Schritt muss die gesamte Technik im Gebäude integriert werden. Das geht in der Regel über eine zentrale Anbindung der Gebäude(leit)technik an die Cloud. Kritisch ist dabei oft das Verständnis der existierenden Konfiguration. Hier kann künstliche Intelligenz helfen, Primäranlagen wie Ventilatoren, Kühlanlagen oder Heizschleifen zu identifizieren und mit dem Gebäudebetriebssystem zu verknüpfen sowie in die Cloud zu bringen.
Live Dashboards zeigen alle Daten eines Gebäudes z.B. rund um Raumnutzung und -buchung sowie Energieverbrauch und CO2-Aussstoß.
EnOcean-Technologie für einfache Nachrüstung
Für zusätzlich benötigte Sensorik und Aktorik (z.B. Belegungsmelder und -zähler, Stromzähler oder Raumklimasensoren für Temperatur, Luftfeuchtigkeit, CO2) empfiehlt sich das EnOcean-Ökosystem. Dieses liefert Sensoren und Aktoren, die ohne Kabel über Funk datentechnisch angebunden werden und über Energy Harvesting ohne Batterien wartungsfrei funktionieren. Eine einmal aufgesetzte EnOcean-Infrastruktur bedient nicht nur die Sensorik und Aktorik eines ersten Rollouts. Sie ist auch die Basis für weitere – dann noch günstigere – Nachrüstungen für neue Anwendungsmöglichkeiten.
Digitale Gebäudestruktur
Neben der datentechnischen Verbindung zu Anlagen, Sensorik und Aktorik müssen diese in der digitalen Gebäudestruktur über BIM verortet werden. So entsteht der berühmte „digitale Zwilling“, über den z.B. Gebäudebereiche wie etwa Mietflächen oder Gerätegruppen wie Aufzüge Energieverbrauch, Nutzungs- oder Wartungsdaten zugeordnet und miteinander verglichen werden können.
Die gleichen Bausteine, die dem Asset Manager nutzen, unterstützen aber auch die Anforderungen eines Mieters. Einmal digital erfasst, können Flächen wie Besprechungsräume gebucht und bei per Sensor ermittelter Nicht-Nutzung wieder freigegeben werden. Asset Manager, die die Kunst dieses effizienten und mehrfach nutzbaren Bestands-Digitalisierens beherrschen, können so Portfoliotransparenz und -wert erhöhen – und das mit skalierbar kalkulierbaren Kosten.
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